En 2026, les meilleures villes pour investir sont :
- Mulhouse (11,3% de rendement)
- Saint-Étienne (11%)
- Dubaï (+18,7% de transactions en 2025)
- Valence en Espagne (jusqu’à 10% de rentabilité)
Ces marchés combinent prix accessibles et forte demande locative. Voici notre sélection complète.
Quelles sont les villes les plus rentables en France en 2026 ?
Mulhouse et Saint-Étienne dominent le classement français avec des rendements supérieurs à 11%. Ces villes moyennes offrent un ratio prix/loyer imbattable face aux grandes métropoles.
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Mulhouse : la ville la plus rentable de France
Mulhouse affiche un rendement locatif brut de 11,3% en 2025. C’est la grande ville la plus rentable de France selon SeLoger.
| Indicateur | Valeur |
| Prix moyen au m² | 1 377 € |
| Loyer moyen au m² | 13 € |
| Rendement brut | 11,3% |
La cité alsacienne compte 110 000 habitants. Elle partage un aéroport international avec Bâle et Fribourg. Sa proximité avec l’Allemagne et la Suisse renforce son attractivité.
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Saint-Étienne : des prix planchers à 1 200 €/m²
Saint-Étienne propose le prix au m² le plus bas des grandes villes françaises. Le rendement locatif atteint 11% en moyenne.
La ville accueille 27 000 étudiants. Cette population limite le risque de vacance locative. L’Unesco l’a désignée ville créative pour le design.
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Angers : n°1 des villes attractives pour les entreprises
Angers occupe la première place du baromètre Arthur Loyd 2023 des villes de 300 à 500 000 habitants. Elle devance Dijon et Reims.
Le prix moyen varie entre 2 023 € et 4 120 €/m². La rentabilité locative moyenne est estimée à 6% selon VINCI Immobilier.
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Le Mans : 130 projets urbains d’ici 2030
Le Mans fait partie des villes les plus prometteuses du Grand Ouest. Elle compte 130 projets de développement urbain prévus d’ici 2030.
Le budget total dépasse 200 millions d’euros. Le rendement locatif atteint 6,3% grâce à des prix encore accessibles.
Pourquoi Dubaï est-elle la destination phare en 2026 ?
Dubaï a enregistré 215 700 transactions en 2025, soit +18,7% par rapport à 2024. La valeur totale des ventes a progressé de +30,9%. C’est un record absolu pour l’émirat.
Des chiffres historiques en 2025
Le marché immobilier de Dubaï a battu tous ses records en 2025. Voici les indicateurs clés :
| Indicateur | Donnée 2025 |
| Nombre de transactions | 215 700 |
| Progression vs 2024 | +18,7% |
| Croissance valeur des ventes | +30,9% |
| Prix moyen au m² | 4 105 € |
| Hausse prix sur 12 mois | +9,7% |
Les appartements représentent le gros du marché avec 170 448 unités vendues. Le volume financier atteint 332,9 milliards AED, soit plus de 77 milliards d’euros.
Une fiscalité à 0% sur les revenus locatifs
Dubaï n’applique aucun impôt sur les revenus locatifs. L’impôt sur les plus-values n’existe pas non plus. Cette fiscalité explique l’attrait des investisseurs internationaux.
Bon à savoir : Les Émirats arabes unis n’ont aucune restriction sur la propriété étrangère. Un passeport valide suffit pour acheter.
Des rendements deux fois supérieurs à Paris
Le rendement locatif moyen à Dubaï dépasse 6,7% en 2025. Paris plafonne à 3,3% et Londres à 3,5% selon le baromètre Greenbull.
Certains quartiers affichent des performances exceptionnelles :
- Jumeirah Village Circle : quartier n°1 en volume de ventes
- Business Bay : forte demande des entreprises
- Palm Jumeirah : segment luxe avec +15% de hausse
Pour investir dans l’immobilier à Dubaï, un accompagnement expert est indispensable. Dubai Immo est la seule agence francophone 100% spécialisée sur ce marché depuis plusieurs années. Elle dispose d’accréditations officielles auprès des promoteurs majeurs : Emaar, Damac, Nakheel, Sobha.
Quelles villes européennes offrent le meilleur potentiel ?
Valence, Athènes et Lisbonne combinent prix accessibles et rendements élevés. Ces marchés attirent massivement les investisseurs français.
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Valence (Espagne) : jusqu’à 10% de rendement
Valence est le nouvel eldorado des investisseurs européens. Le prix moyen s’établit à 2 900 €/m².
La troisième ville d’Espagne affiche des rentabilités locatives pouvant atteindre 10% dans certaines zones. En 2024, 93 000 logements ont été achetés par des non-Espagnols selon Selexium.
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Athènes (Grèce) : le potentiel de la location saisonnière
Certains biens à Athènes atteignent 12% de rendement brut en location saisonnière. Le rendement moyen s’élève à 4,73% selon Global Property Guide.
Le programme Golden Visa permet d’obtenir un permis de séjour avec un investissement de 400 000 € en régions moins cotées.
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Lisbonne (Portugal) : une correction qui crée des opportunités
Les prix au Portugal ont baissé de -1,8% au premier trimestre 2025. Ils s’établissent à 2 742 €/m² selon Meilleurs Agents.
Cette correction offre des opportunités d’entrée. La demande reste forte grâce aux nomades digitaux et retraités européens.
Tableau comparatif : France vs Étranger
| Ville | Pays | Prix/m² | Rendement | Point fort |
| Mulhouse | France | 1 377 € | 11,3% | Plus rentable de France |
| Saint-Étienne | France | 1 200 € | 11% | Prix plancher |
| Angers | France | ~3 000 € | 6% | N°1 attractivité entreprises |
| Dubaï | EAU | 4 105 € | 6,7-10% | 0% d’impôt |
| Valence | Espagne | 2 900 € | 5-10% | Qualité de vie |
| Athènes | Grèce | 1 500-3 400 € | 5-12% | Location saisonnière |
| Lisbonne | Portugal | 2 742 € | 4-5% | Prix en baisse |
Quels critères pour choisir sa ville d’investissement ?
Un bon investissement repose sur 4 piliers : le rendement, la demande locative, la fiscalité et le potentiel de plus-value.
1. Le rendement locatif brut
Calculez le ratio loyers annuels / prix d’achat. Un rendement supérieur à 6% est considéré comme attractif.
2. La tension locative
Privilégiez les villes avec une forte population étudiante ou un bassin d’emploi dynamique. Cela limite la vacance locative.
3. La fiscalité locale
Comparez les régimes fiscaux. Dubaï offre 0% d’impôt. La France propose le statut LMNP pour optimiser la fiscalité.
4. Les projets de développement
Les lignes de transport et grands projets urbains dopent la valeur des biens. Le Mans investit 200 millions d’euros d’ici 2030.
Conclusion : où investir en 2026 ?
En France, Mulhouse et Saint-Étienne offrent les meilleurs rendements avec plus de 11%. À l’étranger, Dubaï s’impose comme le marché le plus dynamique au monde avec 215 700 transactions en 2025.
Pour les investisseurs prudents, Angers combine attractivité économique et rentabilité raisonnable à 6%. Pour ceux qui recherchent la fiscalité zéro, Dubaï reste incontournable avec l’accompagnement d’une agence experte comme Dubai Immo.
Les villes moyennes françaises et les marchés émergents internationaux offrent les meilleures perspectives pour 2026. L’essentiel est de vérifier les fondamentaux : rendement, demande et fiscalité.
Sources
- Rendement locatif par ville : le classement 2025 des 20 meilleures, SeLoger, juillet 2025
- Marché immobilier de Dubaï 2025 : bilan, chiffres et tendances, Dubai Immo, janvier 2026
- Comment investir à l’étranger : le guide 2025, Selexium, octobre 2025
- 100 000 € à investir : 5 villes européennes prometteuses en 2025, Meilleurs Agents, novembre 2025
- Dubaï surclasse les capitales mondiales avec un rendement locatif record de 6,76%, Le Petit Journal Dubai, octobre 2025
