Le Pinel, c’est terminé depuis fin 2024. Et après ? Des mois d’incertitude ont figé les investisseurs immobiliers dans l’attente d’un nouveau cadre fiscal. Promulguée le 20 février 2026 et applicable dès le lendemain, la loi Jeanbrun — officiellement inscrite dans la loi de finances 2026 — est la réponse du gouvernement. Un dispositif pensé pour relancer un marché en berne, avec une logique radicalement différente de ce qui existait avant.
L’essentiel à retenir
- Un mécanisme d’amortissement fiscal, et non plus une réduction d’impôt
- Taux entre 3,5 % et 5,5 % par an selon le niveau de loyer pratiqué
- Engagement de 9 ans en location nue obligatoire
- Applicable partout en France, sans zonage géographique
- Logements collectifs uniquement (maisons individuelles exclues)
Pourquoi le Pinel a disparu et ce qui change avec Jeanbrun
En 2025, les ventes de logements neufs à des investisseurs particuliers se sont effondrées à moins de 10 000 unités, contre une moyenne de 60 000 par an les années précédentes. Une chute vertigineuse qui illustre l’ampleur du vide laissé par la fin du Pinel.
Là où le Pinel reposait sur une réduction d’impôt conditionnée à un zonage strict, le dispositif Jeanbrun adopte une approche radicalement différente : l’amortissement fiscal du bien immobilier. En clair, au lieu de déduire un pourcentage de votre impôt, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers. 💡 C’est un changement de philosophie majeur, bien plus favorable aux investisseurs fortement imposés.
Les taux d’amortissement : comment ça marche concrètement ?
Le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyer pratiqué : 3,5 % par an pour le logement intermédiaire, 4,5 % pour le logement social et 5,5 % pour le logement très social. Ces taux s’appliquent dans des limites annuelles de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € selon la catégorie choisie.
L’innovation majeure du dispositif réside dans la possibilité d’imputer l’amortissement sur le revenu global — une première pour un dispositif d’investissement locatif français. Concrètement, si vos loyers ne suffisent pas à absorber l’amortissement, le déficit généré peut venir réduire votre revenu global imposable, dans la limite de 10 700 € par an.
Pour en savoir plus sur les mécanismes fiscaux et les avantages concrets de ce statut, retrouvez une analyse approfondie sur le site d’Urbatys.
Les conditions à respecter pour en bénéficier
Les loyers doivent respecter un barème à trois niveaux : location intermédiaire (−15 % par rapport au marché), location sociale (−30 %) et location très sociale (−45 %). Plus le loyer est modéré, plus le taux d’amortissement est élevé : une logique incitative claire.
Autres conditions incontournables :
- Logement neuf en VEFA ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % de la valeur d’acquisition
- Location nue, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de neuf ans
- Locataire extérieur au foyer fiscal et non apparenté jusqu’au deuxième degré
⚠️ Point de vigilance souvent négligé : les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui peut réduire le gain net à la sortie. Un élément à intégrer dès le départ dans votre stratégie patrimoniale.
Un dispositif prometteur, mais avec des limites réelles
L’objectif affiché est de remettre 50 000 logements locatifs privés sur le marché dès 2026, dans un contexte où l’offre locative a reculé de 15 % en cinq ans. Ambitieux — mais le chemin reste semé d’embûches pour certains profils d’investisseurs.
Les maisons individuelles, l’ancien sans travaux lourds et les locations meublées sont exclus du dispositif. Le cadre est strict, mais c’est précisément cette rigueur qui lui confère une stabilité fiscale durable — un argument de poids après des années de dispositifs éphémères.
Pour les investisseurs qui cherchent à construire un patrimoine locatif solide sur le long terme, la loi Jeanbrun représente une opportunité réelle. À condition de bien modéliser son projet en amont.
