Encadrement des loyers au Pays basque : définition, communes concernées et plafonds applicables depuis novembre 2024. Analyse pratique pour bailleurs et investisseurs, avec repères chiffrés, obligations à respecter et exemples concrets pour évaluer un loyer maximum en zone tendue.
l’essentiel à retenir
- 24 communes du Pays basque sont soumises à l’encadrement des loyers depuis le 25 novembre 2024.
- Les loyers sont définis par trois seuils : loyer de référence, loyer de référence majoré (+20%) et loyer de référence minoré (−30%).
- Le dispositif s’applique aux baux d’habitation soumis à la loi de 1989 : premières mises en location, relocations et renouvellements.
- Le bail doit mentionner explicitement le loyer de référence et le loyer de référence majoré, ainsi que tout complément de loyer justifié.
- Des ajustements sont possibles (baisse si le loyer dépasse le plafond, revalorisation si en dessous du niveau minoré) ; les différends peuvent être saisis auprès de la commission départementale de conciliation.
Cadre légal et communes concernées : quelles règles en Pays basque pour l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers au Pays basque repose sur les dispositifs législatifs permettant l’expérimentation dans les zones tendues. La Communauté d’Agglomération Pays Basque a demandé cette expérimentation en novembre 2022, et le dispositif s’applique depuis le 25 novembre 2024 dans 24 communes du territoire.
Les communes concernées couvrent la côte et l’arrière-pays : on trouve parmi elles Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Bidart, Urrugne, Ciboure, Guéthary, Bidart ainsi que plusieurs communes intérieures comme Arcangues, Larressore ou Lahonce. Cette répartition a été établie à partir des données collectées par l’observatoire local des loyers.
Le système s’appuie sur un observatoire agréé : l’agence d’urbanisme Atlantiques & Pyrénées (AUDAP) a été agréée en mars 2021 pour constituer les séries statistiques nécessaires. Celles-ci alimentent l’arrêté préfectoral annuel publié au recueil des actes administratifs qui fixe les montants des loyers de référence pour chaque catégorie de logements.
Concrètement, le plafond des loyers (ou loyer de référence majoré) est exprimé en euros par mètre carré et varie selon la localisation communale, le type de bien (appartement ou maison), le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. Cette granularité vise à éviter des plafonds uniformes inadaptés aux disparités locales.
Illustration pratique : un investisseur imaginé, appelons-le Aurélien, détient un T2 à Biarritz. Pour savoir s’il peut proposer un loyer, il doit consulter l’arrêté préfectoral (valide pour les baux signés entre le 25/11/2024 et le 24/11/2025 l’arrêté du 22/10/2024) puis vérifier le loyer de référence majoré applicable. Sans cette vérification, le risque juridique et financier est réel : un loyer supérieur au plafond peut entraîner une procédure et l’obligation de rembourser le trop-perçu.
Pour les propriétaires qui veulent un guide pratique localisé, des pages dédiées existent et permettent de comparer les règles applies dans d’autres villes (par exemple encadrement des loyers à Biarritz ou encadrement des loyers à Bayonne), ce qui aide à situer son bien dans le bon référentiel.
Insight clé : connaître la liste des 24 communes et la logique de calcul des loyers de référence est la première protection pour tout bailleur souhaitant proposer un loyer maximum conforme.
Fonctionnement des loyers de référence et calcul du plafond des loyers
Le mécanisme des trois seuils est simple à comprendre mais exige rigueur dans l’application. Pour chaque logement concerné, l’observatoire local des loyers fournit un loyer de référence (la médiane), un loyer de référence majoré (la médiane majorée de 20 %) et un loyer de référence minoré (la médiane diminuée de 30 %).
À la mise en location, le loyer proposé ne peut dépasser le loyer de référence majoré exprimé en €/m² de surface habitable. Cette règle s’applique aux baux signés depuis le 25 novembre 2024. Pour la période suivante, les bailleurs doivent se référer à l’arrêté du 28 octobre 2025 pour les baux à compter du 25 novembre 2025.
Exemple chiffré : si le loyer médian d’un studio dans une zone côtière est de 15 €/m², le loyer majoré serait 18 €/m² (15 + 20%). Un propriétaire proposant 20 €/m² dépasserait le plafond et s’exposerait à une demande de diminution de loyer ou à un contentieux.
Des ajustements sont toutefois prévus : un complément de loyer peut être appliqué pour des caractéristiques rares non prises en compte par l’observatoire (vue exceptionnelle, terrasse très vaste, prestations haut de gamme). Mais la règle est stricte : la rareté doit être démontrable par comparaison avec des biens similaires du voisinage.
Il existe des interdictions précises empêchant tout complément : si le logement est en DPE F ou G, présente de l’humidité importante, des sanitaires sur palier ou des installations électriques dégradées, le complément est proscrit. La jurisprudence a, par ailleurs, refusé des compléments fondés uniquement sur l’esthétique ou des équipements standards.
Aurélien, notre fil conducteur, a un appartement avec une petite terrasse et une vue sur une rue commerçante : argumenter pour un complément serait délicat car la terrasse n’est ni vaste ni exceptionnelle. Il devra documenter précisément tout élément justifiant une majoration ou renoncer au complément pour rester serein juridiquement.
Insight clé : maîtriser le calcul €/m² et la justification d’un complément est l’outil principal pour rester conforme et optimiser la rentabilité sans prendre de risques.
Logements concernés, obligations du bailleur et mentions obligatoires
L’encadrement des loyers s’applique aux baux signés à partir du 25/11/2024 relevant de la loi du 6 juillet 1989 : locations vides, meublées, baux étudiants et baux mobilité sont concernés. Sont exclus : locations saisonnières à l’année comme touristes, résidences secondaires, locaux loués pour un usage professionnel ou les dispositifs très anciens (loi de 1948) et certains logements conventionnés spécifiques.
Le bail doit impérativement détailler plusieurs éléments : le loyer principal hors charges, le loyer de référence applicable et le loyer de référence majoré, le montant des charges récupérables, ainsi que, le cas échéant, le montant et la description précise d’un complément de loyer. L’absence de ces mentions peut entraîner la nullité de la clause ou des sanctions administratives.
En pratique, la rédaction du contrat devient un outil de conformité : il est conseillé d’annexer l’arrêté préfectoral applicable et, si un complément est demandé, un dossier comparatif montrant que la caractéristique valorisée est effectivement rare dans le périmètre. Sans ce dossier, la prudence impose de s’abstenir.
Procédure en cas d’erreur : si le loyer demandé dépasse par inadvertance le plafond, le locataire peut demander une diminution. Inversement, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut solliciter une réévaluation au moment du renouvellement. En cas de désaccord, la voie de la commission départementale de conciliation est la première étape avant éventuellement un recours judiciaire.
Cas concret : une propriétaire à Saint-Jean-de-Luz a omis de mentionner le loyer de référence dans le bail. Le locataire a contesté le montant ; la commission a obtenu la régularisation et la propriétaire a dû justifier rétroactivement ses calculs. Le coût administratif et la réputation locale en ont pâti : la transparence dès la mise en annonce évite ces déconvenues.
Checklist pratique pour le bailleur :
- Vérifier annuellement les loyers de référence via le simulateur officiel de la CAPB.
- Annexer l’arrêté préfectoral applicable au bail.
- Constituer un dossier justificatif pour tout complément de loyer.
- Présenter clairement les informations dans l’annonce et le contrat.
Insight clé : la conformité documentaire est aussi importante que le montant du loyer ; sans preuves, le complément tombe et le contrat peut être fragilisé.
Recours, jurisprudence, et conseils concrets pour bailleurs et investisseurs
Le paysage de l’encadrement des loyers a généré une jurisprudence riche depuis l’entrée en vigueur de la mesure. Les tribunaux ont tendance à rejeter les compléments non justifiés et à rappeler le principe de rareté pour toute majoration. Les compléments acceptés sont ceux basés sur des éléments indiscutables : terrasse très vaste, vue exceptionnelle, prestations haut de gamme ou hauteur sous plafond remarquable.
Pour un investisseur rationnel, deux axes d’action s’imposent : conformité et différenciation intelligente. Conformité : respecter les seuils, documenter, mentionner les loyers de référence dans le bail. Différenciation : améliorer le produit (isolation, dpe amélioré, équipements réellement supérieurs) plutôt que s’en remettre à des arguments subjectifs.
Conseils pratiques :
- Calculer systématiquement le loyer €/m² et vérifier le seuil majoré applicable pour la date du bail.
- Documenter tout élément permettant un complément et le comparer avec des biens du quartier.
- Améliorer la performance énergétique pour ouvrir la possibilité d’un loyer plus attractif sans tomber dans le complément contestable.
- Utiliser des simulateurs locaux (la CAPB propose un outil) pour éviter les erreurs de tarification.
Un exemple d’optimisation : transformer un petit grenier inutilisé en espace aménagé, créer une véritable terrasse privative et obtenir des photos professionnelles. Ces travaux peuvent justifier, auprès d’un juge ou d’une commission, une différence de loyer si la prestation est vraiment rare. À l’inverse, des travaux cosmétiques standards ne suffiront pas.
Enfin, pour comparer les pratiques et anticiper les risques, consulter des analyses d’autres marchés aide à prendre du recul : des guides couvrent des villes comparables et les erreurs fréquentes (voir des retours d’expérience sur d’autres encadrements, par exemple encadrement des loyers à Montpellier ou encadrement des loyers à Lyon).
Insight clé : la prudence documentaire, couplée à une valorisation réelle du bien, permet de naviguer sereinement entre conformité et performance locative.
