La fin du dispositif Pinel fin 2024 a marqué un tournant pour l’investissement locatif dans le neuf. Avec la loi de finances 2026, un nouveau cadre fiscal émerge : le statut de bailleur privé, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, et entré en vigueur le 21 février 2026.
Plus qu’un simple avantage fiscal, le dispositif Jeanbrun introduit une approche renouvelée de l’investissement immobilier. Pour la première fois en France, l’amortissement fiscal devient accessible en location nue — un mécanisme jusqu’ici réservé à la location meublée.
Cette évolution ouvre de nouvelles perspectives, notamment pour les investisseurs souhaitant se positionner sur l’immobilier neuf. Cogedim propose une ressource complète pour comprendre le fonctionnement du dispositif Jeanbrun et ses implications concrètes selon les profils d’investisseurs.
L’essentiel à retenir
- Entrée en vigueur : 21 février 2026, jusqu’au 31 décembre 2028
- Mécanisme central : amortissement fiscal du bien en location nue
- Plafond d’amortissement : jusqu’à 12 000 €/an selon le niveau de loyer
- Biens éligibles : appartements neufs (RE2020, DPE classe C minimum) ou anciens avec 30 % de travaux minimum
- Durée d’engagement locatif : 9 ans minimum
- Zonage : aucun, toute la France est concernée
Pourquoi ce dispositif, pourquoi maintenant
Ces dernières années, l’offre locative privée a connu un recul marqué, avec une baisse estimée à 15% en cinq ans en France, tandis que les mises en chantier ont fortement ralenti. Dans ce contexte, le gouvernement Lecornu a inscrit le statut de bailleur privé dans son plan « Relance logement », avec un objectif clair : encourager la création de 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an.
Le dispositif s’adresse aux particuliers qui veulent investir dans l’immobilier locatif sans passer par un statut professionnel. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix d’achat, le dispositif Jeanbrun joue sur un autre levier : permettre au bailleur privé de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus imposables, à la manière d’un chef d’entreprise amortissant un actif.
C’est une rupture comptable autant que fiscale.
Ce que l’amortissement change concrètement
Le principe est simple. Chaque année, le bailleur privé peut déduire de ses revenus fonciers un pourcentage de la valeur du bâti (le terrain, lui, représentant 20 % du bien, n’est pas amortissable). Les taux varient selon le niveau de loyer pratiqué :
- 3,5 %/an pour le logement intermédiaire, plafonné à 8 000 €
- 4,5 %/an pour le logement social, plafonné à 10 000 €
- 5,5 %/an pour le logement très social, plafonné à 12 000 €
Sur un appartement neuf à 250 000 €, un bailleur privé en segment intermédiaire peut ainsi déduire jusqu’à 8 000 € de ses revenus locatifs chaque année pendant neuf ans. Ce n’est pas anodin pour un contribuable imposé dans les tranches marginales élevées.
Autre nouveauté : le déficit foncier généré peut s’imputer sur le revenu global du foyer, mais aucun plafond spécifique lié au dispositif Jeanbrun n’est mentionné dans les textes officiels. L’imputation suit donc les règles de droit commun, sans montant dédié.
Qui peut en bénéficier, et sur quels biens
Le statut de bailleur privé ne s’applique pas à n’importe quel investissement. Plusieurs conditions sont cumulatives.
Le bien doit être :
- Un appartement en immeuble collectif (les maisons individuelles sont explicitement exclues)
- Neuf, conforme à la réglementation en vigueur au moment de sa livraison, y compris en cas d’acquisition en VEFA
- Ou ancien, avec des travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d’acquisition
La location doit être :
- Nue (non meublée), à titre de résidence principale du locataire
- Soumise à des plafonds de loyers et de ressources des locataires
- Maintenue pendant au moins 9 ans
- Exclue de toute location familiale (ascendants, descendants, membres du foyer fiscal)
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un propriétaire qui détient déjà un bien ne peut pas l’y intégrer rétroactivement.
Ce qu’il faut surveiller avant d’investir
Le dispositif Jeanbrun présente un point de vigilance que peu d’analyses mettent suffisamment en avant : à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Sur neuf ans d’amortissement à 8 000 € par an, cela représente 72 000 € réintégrés dans l’assiette taxable, soit un surcoût fiscal potentiel de l’ordre de 26 000 € au taux forfaitaire applicable. Ce paramètre doit être intégré dès la simulation de rentabilité, pas découvert à la sortie.
Par ailleurs, le passage obligatoire au régime réel d’imposition (incompatible avec le micro-foncier) implique une gestion comptable plus rigoureuse. Déléguer à un professionnel ou s’outiller sérieusement n’est pas optionnel.
Un cadre stable, mais encore jeune
Le statut de bailleur privé est promulgué, opérationnel et applicable. Les investisseurs qui souhaitent agir dès 2026 ont tout intérêt à se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un promoteur sérieux comme Cogedim, dont l’offre dans le neuf est directement éligible au dispositif Jeanbrun.
Le signal envoyé par ce statut de bailleur privé est clair : l’État mise sur les investisseurs particuliers pour reconstituer le parc locatif. À eux de calculer si les conditions sont réunies pour que ce pari soit aussi le leur.
